ליקויי בניה ברכוש משותף - איך בדיוק בודק סוקר ליקויים בבניין משותף

ליקויי בניה ברכוש משותף רכוש המשותף הוא למעשה בעל מספר רב של מרכיבים, כלול בתוכו כל אזורי הבניין הציבוריים כמו הגג, חדר המדרגות, לובי הכניסה, חדרי השירות, חניון, קירות החוץ וגם המערכות המכאניות שבמבנה. לצערנו, חלקים מהבניין הם אזורים שבהם רוב הדיירים אינם מגיעים ולכן אינם מודעים לבעיות וליקויי בניה המצויים שם.

כמו כן, המערכות שבבניין יכולות להיות בעלות מורכבות רבה ולדיירים חסרי הידע והניסיון קשה לזהות אם הן תקינות והאם הן עומדות בדרישות התקנים של מכון התקנים הישראלי ובתקנות התכנון והבניה. 

מכאן נובע חשיבות הביצוע של בדיקת בית מומחית שמתעסקת עם רכוש המשותף ומבצעת בדיקת בניה מקיפה לכל הרכיבים השונים שבו, כולל פירוט מדויק של כל תקלות הבניה שנתגלו, המלצות לתיקונן (במידת האפשר) והערכה של עלויות התיקונים. חוות דעת מומחית כזו היא יכולת חיונית בבית המשפט כאשר מתעסקים בסוגיה זו.

תקנות התכנון והבניה מחלקות את סוגי בניני המגורים המשותפים למספר קטגוריות, כאשר ככל שהבנין גדול יותר, כך המערכות המורכבות בו יותר והן מחייבות בדיקות מיוחדות ומקצועיות כדי לוודא שהותקנו כראוי ועל פי ההתקנים הרלוונטיים של מכון התקנים הישראלי.

הבדיקה של בית מומחה כוללת את כל חלקי הבניין והחצר שלו ומתבצעת על ידי בודק בנין מיומן. הבדיקה מתחילה בדרך כלל מהגג של המבנה וממשיכה דרך חדר המדרגות והקומות השונות, חניון תת קרקעי אם קיים, החצר וחזיתות המבנה. בהקפותיה של הבדיקה, מקבלים את ההבטחה שכל מרכיבי הבניין והחצר הותקנו כראוי ומתקיימות ההתקנות הרלוונטיות.

הבניינים הרבי קומות מוגדרים על פי גובה ריצפת הכניסה לדירה העליונה בהם, שבהם גובה זה חורג מ-29.00 מטרים (עד שנת 2007, הגובה המקסימלי היה 27.00 מטרים), מתוך גובה ריצפת הכניסה הקובעת של הבניין (אם הגובה אינו חורג מ-1.20 מטרים מפלס הקרקע). בבניינים מסוג זה, 

קיימות דרישות מיוחדות והתקנות הכוללות, בין היתר:

שני חדרי מדרגות מוגנים. שתי מעליות, אחת מהן היא מעלית "אלונקה".גנראטור חירום. 

מערכת כיבוי אש אוטומטית המחוברת לכל דירה בבניין ולכל קומה במעבר בין הדירות. מערכת זו מחוברת למשאבה (חשמלית או אם מנוע דיזל).מאגר מים חירום על הגג המשמש את מערכת הכיבוי.,

שילוט הכוונה לזמן חירום. בנינים גבוהים הם בנינים שבהם גובה ריצפת הכניסה לדירה העליונה נמצא בין 13.00 מטרים ל-29.00 מטרים, וגם לבתים אלה יש דרישות מיוחדות והתקנות הכוללות, כמו לדוגמה:
חדר מדרגות אחד מוגן (בנוי מבטון ועם דלתות אש בכל קומה).

מאגר מים חירום על הגג להבטחת לחץ מים מספיק לצרכי הדירות וכן לצורך כיבוי.

 שילוט הכוונה לזמן חירום. אמצעי אוורור להסרת עשן מחדר המדרגות במקרה של שריפה בבניין.בניינים שאינם גבוהים או רבי-קומות הם בניינים שבהם ריצפת הכניסה לדירה העליונה אינה גבוהה מ-13.00 מטרים מפלס הכניסה הקובעת לבניין. 

דרישות לגבי בניינים מסוג זה הן פשוטות יותר מאשר בניינים האחרים, מכיוון שיש בהם מספר קטן של דירות. בניינים אלה אינם חייבים להכיל חדר מדרגות מוגן, אך חייבים לספק פתחים בקומת הגג המאפשרים את יציאת העשן מחדר המדרגות במקרה של שריפה. 

כמו כן, אין חובה להתקין מעלית בכדי לא להשפיע על ערך הדירות בבנין (למרות שמקובל להתקין מעלית במקרים בהם המוסד הרלוונטי מתיר את זה).

בניינים הממוקמים על צלע הר ובהם כניסה לבניין בחלקו העליון או התחתון או במרכז, ובהם הגישה לדירות באמצעות חדר מדרגות (שברוב המקרים פתוחות ללא קירוי), מסווגים כבניינים מדורגים. בניינים המוקמים על צלע הר אינם חייבים להכיל חדר מדרגות מוגן, אך נדרשים פתחים בקומת הגג המאפשרים פליטת עשן מחדר המדרגות במקרה של שריפה. בנוסף, לגבי בניינים אלו מחייבים תקנים מיוחדים תלויים במספר הקומות בבניין. לדוגמה, במקרה של בניינים המורכבים מעל ארבע קומות מגורים, נדרשת התקנה של אביזרים לכיבוי אש כגון גלגלון, ברז הידרנט, מטף וזרנוקים. התקנים או אזורים נוספים הרלוונטים לכל סוג בניין כוללים תיבות דואר, מערכות סולריות (במידה ולא מדובר בבניינים רבי קומות), מערכות משאבות להגברת לחץ, מעליות, מערכות תאורה לאזורים השונים בבניין, חניון תת קרקעי או על קרקעי ועוד.

בתוספת למה שצויין למעלה, גם המעטפת החיצונית של הבניין, חדרי המדרגות, שבילי הגישה לבניין, גג הבניין, מתקני האשפה ועוד נבדקים בבניין. כל אלו הם חלק מהתהליך המקצועי והמפורט של בדיקת בניה מקיפה שבהבטיחות והיישוב כמה שיותר עביר לחיובי ובטוח.